平成22年1月4日 メールマガジン読者Hさんよりのメール(続き)

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1.建築途中の追加工事は割高。 (コスト増大の副産物)

「パターンA」

@ハウスメーカー(住宅展示場等に構える大手の建築住宅メーカー)さん。

大手メーカーであり、契約は営業マンさんが、設計は設計部署が担当する。

(ハウスメーカーは、協力店さん、即ち町場の工務店さんに工事を依頼?)

(ハウスメーカーさんは、担当の工務店さんと施主の接触を嫌います?)

A工務店さん。

施主の意向を基に、工務店の御抱えの(親交のある)設計士さんが設計します。

施主と工務店さんが、工務店さん作成の設計図面で契約します。

施主の意向が、ハウスメーカーさん、工務店さんに明確に伝わるかは疑問。

施主の意向を汲み取る、メーカーさんの把握力が重要となります。

メーカーさんは、施主の言いなりの図面を作成しがち。施主の受けが良い。

施主が契約図面で見落とした点を、現場で、工事進行中に、仮に、施主が気付き、

住み手の立場・考えで、追加工事を依頼すれば、当初の一括含みの予算と異なり、極めて割高な工事費となります。

(追加工事はメーカーさんの大きな収入源。)

(施主の契約図面見落としの責を、メーカーさんは負う義務、無し。)

(契約は、設計図に基づく。設計図を読めない、施主の自己責任。)

 パターンAでは、施主は図面の読解力を有すべき。

2.竣工後の補修工事は高額。 (後悔とコスト増大の副産物)

「パターンA」

施主が新宅に住んで初めて、取捨選択の誤りに気付き、不具合の補修工事に至る危険性が有ります。

施主は後悔します。(補修工事は追加工事を大幅に上回り、高額。)

住みながらの補修は、神経・労力・資金・時間を浪費します。

補修後、継ぎ接ぎ形状となります。 


3.ハウスメーカーさん或いは工務店さんと一括契約(A)
対して設計士さん・工務店さんと個別に契約(B)。 (見掛けと真の価格差)



「パターンA」


追加・補修工事を要す危険性が有ります。

設計士さんの考え・経験を導入した家造りの重要性を、入居後、施主は悟ります。

「パターンB」

個別に契約した設計士さんが、

施主の構想・意向・目的を汲み取り、施主の意向に沿い提案し、設計します

施主サイドの図面を基に、工務店さんとの建築契約を、施主は安全に締結します。

施主と設計士さんが工事監理の契約を締結した場合、

工務店さんの契約図面上の履行を、現場で設計士さんが定期的に監理し、

設計士さん自身の作品(家屋)の仕上がり、精度を見極めます。


4.工事監理者(建築知識のある第三者)の選定。 (照合・確認)

建築中にハウスメーカーさん或いは工務店さんの施工を、第三者がチェック

「パターンA」 別予算で第三者と契約する。(身内の審査ハードルは低い。)

「パターンB」 設計士さんが担当し、自作の図面と照合し、一括監理する。

5.限定予算に揺れる心。 (煩悩)

「パターンA」

ハウスメーカーさん等の見積書では設計料サービス(?)  (肉食系男子?)

ハウスメーカーさんは住宅展示場に大きく構えて安心。夜駆けに根負け(?

「パターンB」

設計士さんとの個別契約では、工事代金の10〜15%と、割高に映る設計料。

視えない資産価値(耐久性・快適性等)に施主は気付かず、設計料を渋る。

快適性(B)に気付けども、設計料サービス(A)に、施主の心は揺れる。

6.設計士さんの知的な財産と手法。 (知的恩恵)

設計士さんは工務店さん、施主から独立した公正な、第三者の立場です。

設計士さんは施主の意向に沿って提案し、設計します。

建築部材・資材は日進月歩です。工務店さんからは授かれない、

現時点で最良の部材を、設計士さんは施主に提案し、最先端の部材導入が可能となります

木目細かな心配りで、暮らし易く、くつろげる家が建ちます。 

(心配りは、男女を問いませんが、女性特異な優れた感性は歴史上の事実。)

(建築士さんの等級の差異と、心配りは無関係です。最後は、人です。)


7.施主が部材を直接購入。 (コスト削減)

アトリエ3C+UのHP「建築条件付き物語」から抜粋  http://www.atl3c.com/kiso2.htm 

「平成14年4月25日(木) 詳細見積書受け取り 」

「見積書の内容は大変しっかりしており満足のいくものでしたが、何と!予算500万円オーバー。

さすがに、Yさんはしょげておりましたが、ざっと内容を見直したところ、

拾い間違いやかなり単価の高い項目もあり、少し設計変更をすれば、

簡単ではないが何とか調整できるとの感触でした。」 

「アルミサッシ・輸入建具・ユニットバス工事等、既製品でカタログ上金額が明らかなものは、

施主に直接購入してもらって約100万円削減。まったく同じ工業製品で、中間マージンをカットしただけです。

その分、設計者の手間は増えますが、比較的手離れのよい工事項目なので、それほど負担ではありません。」

工務店さんは現場作業の円滑化を最優先します。

(複数の現場を掛持ちし、初めて、施主の価格要求に沿えます。競争社会。)

工務店さんは自社の購入実績が要求されます。

工務店さんは部材の売上額の10%を納税します。

工務店さんは経費(現場・事務へ給与の支払等)を捻出し、会社を経営。

部材に価格(経費・納税・・・)が発生します。

掛け率は、(プラマイ零で20%)(特段で25%)一般的に35%か(?)。

業務は、奉仕活動に非ず。 企業は給与所得社員を抱えています。

誰しも売上、減を望みません。

工務店さんから施主へ、部材工業製品の直接購入の提案は有りません。

第三者の提案は、施主にとって貴重です。

(尚、施主は、手持ち現金を要します。 現金と部材を同時交換。)

(施主が行うべき部材の調達を、設計士さんが代行します。)

8.施主の住い感の高揚。 (快適) 

物理的に暮し易く、精神的にくつろげる「家」を実現。

限りある時を刻み、無意識の睡眠の時(人生の三分の一の期間)を過し、

暮らす「家」は、人の真価を発揮する空間です。

設計士さんは断面(三次元)にして間取りを考え、空間を創造して設計します。

尚、建築に際し、施主は莫大な心的エネルギーを要します。

施主は設計士さんのペース配分を学び、竣工まで走り続けます。




9.設計士さんは家造りの総合プランナー。(業務)

 1) 家屋設計

 2) 工事監理

 3) 予算アドバイザー

 4) (場合によっては)住まう人々の取持ち役など

 そして、図面上の家屋の瑕疵責任を負います。



10.設計料の対価。 (設計料は工事代金の10〜15%)

設計士さんの広範囲な知的財産・手法の恩恵の下、くつろぎの家を実現します。

追加工事・補修工事が不要な家屋でコスト削減します。

部材工業製品を施主が直接購入し、コスト削減します。 

設計士さん自らの工事監理で、一貫した作品(家屋)造りが完結されます。

設計プラス、工事監理で割引も考慮されます。
 

完成後に初めて視える費用対効果を先読みする、施主の推察力が要求されます 

11.要因。 (推察。)

1)  各種の要因が輻湊し、状況は個別に異なります。

2) 御抱えの設計士さんが、全ての交渉役となるメーカーさんも有ります。

3)  設計士さんの選択眼が、施主に要求されます。

4)  設計士さんも施主を選びます。

5) 建築パターン(A・B)選択と同じく、土地取引も業者選択の眼力が重要です

 6) 時々刻々、各自のライフスタイル・思考は進化し、住宅論は変容します

 7) 此れは3軒、建てた時点の住宅論です。設計士さんの数百軒に、遠く及びません
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